Immobilienpreise und Grundstückspreise in Uruguay berechnen sich nicht so, wie in Deutschland.
Hier eine kleine Abhandlung zu Thema "Immobilienpreise in Uruguay".

Ich will nicht sagen, daß Immobilienpreise und Grundstückspreise in Uruguay komplett anderes berechnet werden, als wie in Deutschland,
aber es gibt schon sehr gravierende Unterschiede.

Um das zu verstehen, muß man einiges über Uruguay wissen.

Immobilienpreise sind hier nicht so klar festgelegt, wie in Deutschland.
Hier gibt es keine Mietspiegel, Energieausweise und auch weniger Vergleichsobjekte.

Hier zahlt man eher, was man mag, will und vor allem kann.

Je näher am Strand, je besser die Sicht auf den Rio de la Plata, desto teurer. Dabei zählt jeder Block.

Schnell erscheinem einem Deutschen die hiesigen Preise "angemessen", um kurz danach von anderen Deutschen erzählt zu bekommen, daß es doch so viel billiger gegangen wäre.

Die Mietpreise am Strand von Uruguay sind während der Temporada horrend.
Die Temporada dauert nur 6-8 Wochen, aber in dieser Zeit ist Halligalli.

• Extrem teuer: Vom 24. Dezember bis 10. Januar
• Sehr teuer: - vom 10. Januar bis 31. Januar
• Teuer - vom 1. bis 24 Dezember und vom 1. bis 28. Februar
• Günstig - November und dann vom 1. März bis nach Ostern

(Die Preise der Temporada gelten nicht in Montevideo)

Urlauber zahlen in Januar und Februar, sprich für 2 Monate, soviel Miete, wie das Mietobjekt für Oktober bis März kostet. (Das ist mit persönlich so ergangen.)
Immobilienbesitzer machen ihren Umsatz in diesen 2 Monaten.
Den Rest des Jahres steht das Objekt normalerweise leer.

Daraus resultieren zwei wichtige Erkenntnisse:
Komme niemals im Dezember nach Uruguay, um ein Objekt für 3 Monate zu mieten - wenn Du vor Oktober kommst, kannst Du es zum selben Endpreis für 6 Monate mieten -
der Besitzer ist froh, daß es bewohnt ist.
Die Wintermonate kosten daher nur einen Spottpreis.
Die besten Preise für Ferienhäuser gibt es, wenn zwischen März und August für ein Jahr angemietet wird.

An seltenen, extremen Beispielen kann man sehen:
Es gab in den letzten Jahren Immobilienobjekte zu erwerben, deren Mieteinnahmen dem Käufer in nur 5 Jahren den Investitionswert nahezu eingespielt haben - obwohl das Objekt nur 2-3 Monate/Jahr vermietet/bewohnt war.

Ein "normales" Haus in Uruguay hat eine deutlich billigere bauliche Substanz als wie in Deutschland. Das ergibt sich schon allein aus den Durchschnittstemperaturen, aber ebenso aus diversen anderen Rahmenparametern.

Ein verwöhnter Deutscher kauft sich schnell einmal ein windiges, wackeliges, billiges Haus im "sonnenreichen" Paradies, um dann bei 10 Grad Außentemperatur seine gewohnte warme deutsche Zentralheizung zu vermissen. Derartige bauliche Unterschiede schlagen sich schnell mit 100% Preisunterschied nieder.

Hier gab es 2001/2002 eine gravierende wirtschaftliche Krise.
Die Immobilien waren sehr billig.
Wer schon zu diesem Zeitpunkt einstieg, der hat sich dumm und dämlich verdient.
Uruguay hat sich von der Krise relativ schnell erholt.
Mit Uruguay haben sich auch die Preise erholt.
Wer danach einstieg, der hat immer noch fett Gewinne eingestrichen.
Das ist ein Prozess, der noch immer anhält, welcher um 2004 seinen Höhepunkt hatte.

Durch diesen schnellen Preisanstieg waren Gewinne zu realisieren, die irreal scheinen.
Der Wertzuwachs konnte schon mal bei 20%-30% liegen - pro Jahr - in Folge.
In der Zukunft dürfte es aber m.E. deutlich weniger sein, die Finanzkrise ist auch in Uruguay deutlich zu spüren.

Die Immobilienanbieter, sowohl Verkaufer als auch Inmobiliarias, haben es aber immer noch im Kopf,
daß die Preise steigen und verkaufen nach dem Motto: "Friß oder stirb".
Die Kunden machen das mit, weil sie wissen, daß es in der Vergangenheit so war.

Um es aus der Sicht des Anbieters zu formulieren:
"Wenn ich Heute einen Verkaufspreis ansetze, dann eher ein wenig übertrieben, weil:
In einem Jahr hat der Preispegel erreicht, was ich erzielen will, bis dahin wird sich sicher und automatisch ein Käufer gefunden haben".

Der Verkäufer hat damit in der Regel recht.
Er muß den Preis nicht reduzieren, er muß nur ein wenig länger warten.

Wenn er sich das leisten kann, dann wird er es auch tun.
Sprich einen Preis von +20% - +30% ansetzen und dann warten, bis der Markt sein gewünschtes Niveau erreicht hat.
Möglicherweise hat er ja das Glück, inzwischen einen übereifrig begeisterten Investor zu finden, der das Objekt dringend haben will.

Oft versuchen aber auch Leute, dieses Glück für sich in Anspruch zu nehmen, die es sich eigentlich nicht leisten können, mit dem Verkauf noch länger zu warten.
Im Klartext: "Wenn einer 120.000 verlangt", dann kann es sehr gut sein, daß man das Objekt bekommt, indem man "80.000 Bar auf die Hand" anbietet.
Diese Regel gilt besonders für Punta del Este, aber auch für den Rest von Uruguay.

War eine Immobilie eine Weile auf dem Markt, muß man damit rechnen, daß der Verkäufer inzwischen mehr möchte, als er vor einigen Wochen dem Makler kundgetan hat.

Überlege Dir sehr sehr genau, wen Du zum Einwanderungshelfer wählst. Er könnte Teile von genau diesen 40.000 einstreichen. Das gilt sowohl für die, die sich selbst Einwanderungshelfer nennen, als auch für kostenlose Hilfe von vermeintlichen Freunden.

In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig, zu wissen, daß in Uruguay in der Regel vom Käufer und vom Verkäufer 3% Provision (+22% MwSt.) an den Makler gezahlt werden. Wer also glaubt, provisionsfrei an ein Objekt zu kommen, der vergisst schnell, daß die Provision des Verkäufers bereits auf den Kaufpreis der Immobilie aufgeschlagen wurde.

Exklusive Maklerverträge sind meines Wissens in Uruguay verboten. Auf jeden Fall sind sie absolut unüblich. Kein Makler würde so etwas verlangen. Immobilienhändler teilen sich schon einmal die Provision.

Ich kenne einen Makler, welcher von einem Einwanderungshelfer nach einer Immobilie für einen von seinen Einwanderern gefragt wurde. Nach der Hausbesichtigung hat der Käufer direkt Kontakt zu dem Hausbesitzer aufgenommen, unter Umgehung von Makler und Einwanderungshelfer, um sich die Maklergebühren zu sparen.  Dieser Käufer hat dann für das Haus einen weit überzogenen Preis (+40%) bezahlt, weil er nicht wußte, wieviel es wirklich wert war. Mit Makler wäre ihm das vermutlich nicht passiert...

LG Ralph

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